1 / ÉVALIMMOPRO fonde sa démarche, en partie, sur le décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l’évaluation…
Immobilier pro évaluation
Dernière mise à jour des données de ce texte : 30 juin 2018
NOR : EFIE1101844D
JORF n°0237 du 12 octobre 2011
Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre de l’économie, des finances et de l’industrie et de la ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l’Etat, porte-parole du Gouvernement,
Vu la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, notamment le II de son article 34 ;
Vu l’avis du comité des finances locales en date du 8 février 2011 ;
Le Conseil d’Etat (section des finances) entendu,
Décrète :
Article 1 (abrogé)
Abrogé par Décret n°2018-535 du 28 juin 2018 – art. 2
Pour l’application du second alinéa du II de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, les propriétés bâties mentionnées au I de cet article sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants :
Sous-groupe I : magasins et lieux de vente :
Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue.
Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue.
Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial.
Catégorie 4 : magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m²).
Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m²).
Catégorie 6 : stations-service, stations de lavage et assimilables.
Catégorie 7 : marchés.
Sous-groupe II : bureaux et locaux divers assimilables :
Catégorie 1 : locaux à usage de bureaux d’agencement ancien.
Catégorie 2 : locaux à usage de bureaux d’agencement récent.
Catégorie 3 : locaux assimilables à des bureaux mais présentant des aménagements spécifiques.
Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement :
Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel.
Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts.
Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert.
Catégorie 4 : parcs de stationnement couverts.
Catégorie 5 : installations spécifiques de stockage.
Sous-groupe IV : ateliers et autres locaux assimilables :
Catégorie 1 : ateliers artisanaux.
Catégorie 2 : locaux utilisés pour une activité de transformation, de manutention ou de maintenance.
Catégorie 3 : chenils, viviers et autres locaux assimilables.
Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables :
Catégorie 1 : hôtels « confort » (4 étoiles et plus, ou confort identique).
Catégorie 2 : hôtels « supérieur » (2 ou 3 étoiles, ou confort identique).
Catégorie 3 : hôtels « standard » (1 étoile, ou confort identique).
Catégorie 4 : foyers d’hébergement, centres d’accueil, auberges de jeunesse.
Catégorie 5 : hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières.
Sous-groupe VI : établissements de spectacles, de sports et de loisirs :
Catégorie 1 : salles de spectacles et locaux assimilables.
Catégorie 2 : établissements ou terrains réservés à la pratique d’un sport ou à usage de spectacles sportifs.
Catégorie 3 : salles de loisirs diverses.
Catégorie 4 : terrains de camping confortables (3 étoiles et plus, ou confort identique).
Catégorie 5 : terrains de camping ordinaires (1 ou 2 étoiles, ou confort identique).
Catégorie 6 : établissements de détente et de bien-être.
Catégorie 7 : centres de loisirs, centres de colonies de vacances, maisons de jeunes.
Sous-groupe VII : établissements d’enseignement et locaux assimilables :
Catégorie 1 : écoles et institutions privées exploitées dans un but non lucratif.
Catégorie 2 : établissements d’enseignement à but lucratif.
Sous-groupe VIII : cliniques et établissements du secteur sanitaire et social :
Catégorie 1 : cliniques et établissements hospitaliers.
Catégorie 2 : centres médico-sociaux, centres de soins, crèches, haltes-garderies.
Catégorie 3 : maisons de repos, maisons de retraite (médicalisées ou non).
Catégorie 4 : centres de rééducation, de thalassothérapie, établissements thermaux.
Sous-groupe IX : carrières et établissements industriels non évalués selon la méthode comptable :
Catégorie 1 : établissements industriels nécessitant un outillage important autres que les carrières et assimilés.
Catégorie 2 : carrières et établissements assimilables.
Sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles :
Catégorie 1 : locaux ne relevant d’aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l’ordinaire.
Article 2
A modifié les dispositions suivantes
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – Annexes (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – Classification, par catégorie, des immeubles à … (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – GROUPE I : IMMEUBLES À USAGE D’HABITATION AUTRE… (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – GROUPE I : IMMEUBLES À USAGE D’HABITATION AUTRE… (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – GROUPE II : IMMEUBLES D’HABITATION À CARACTÈRE … (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – art. 1 (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – art. 2 (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – art. 3 (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – art. 4 (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – art. 5 (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – art. ANNEXE I (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – art. ANNEXE II (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – art. ANNEXE III (Ab)
Abroge Décret n°90-1091 du 4 décembre 1990 – art. ANNEXE IV (Ab)
Article 3 (abrogé)
Abrogé par Décret n°2018-535 du 28 juin 2018 – art. 2
Le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie et la ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l’Etat, porte-parole du Gouvernement, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Fait le 10 octobre 2011.
François Fillon
Par le Premier ministre :
Le ministre de l’économie,
des finances et de l’industrie,
François Baroin
La ministre du budget, des comptes publics
et de la réforme de l’Etat,
porte-parole du Gouvernement,
Valérie Pécresse
Code général des impôts
Livre premier : Assiette et liquidation de l’impôt (Articles 1 A à 1656 quater)
Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes (Articles 1379 à 1649)
Titre premier : Impositions communales (Articles 1379 à 1584 ter)
Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées (Articles 1379 à 1530 bis)
Section VI : Règles d’évaluation de la valeur locative des biens imposables (Articles 1494 à 1518 D)
I : Évaluation des propriétés bâties (Articles 1494 à 1508)
C : Locaux professionnels (Articles 1498 à 1498 bis)
2/ le I de l’article 1518 ter du code général des impôts permet à ÉVALIMMOPRO d’actualiser chaque année le coefficient de localisation :
Modifié par LOI n°2020-1721 du 29 décembre 2020 – art. 134 (V)
Modifié par LOI n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 – art. 146 (V)
I. – Dans l’intervalle entre deux actualisations prévues au III, les tarifs définis au 2 du B du II de l’article 1498 sont mis à jour par l’administration fiscale à partir de l’évolution des loyers constatés dans les déclarations prévues à l’article 1498 bis. Ces tarifs sont mis à jour chaque année dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.
Lorsque ces loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent, compte tenu de leur montant par rapport au montant du loyer moyen du secteur d’évaluation, être retenus, ces tarifs sont mis à jour dans les conditions prévues au deuxième alinéa du IV ou, pour les propriétés situées sur le territoire de la métropole de Lyon, au dernier alinéa du même IV. Ces tarifs sont publiés et notifiés dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.
II. – Au cours des troisième et cinquième années qui suivent celle du renouvellement général des conseils municipaux, la commission départementale des valeurs locatives mentionnée à l’article 1650 B peut se réunir afin de modifier l’application des coefficients de localisation mentionnés au 2 du B du II de l’article 1498 après avis des commissions communales ou intercommunales des impôts directs respectivement mentionnées aux articles 1650 et 1650 A. Les décisions de la commission sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat et sont transmises à l’administration fiscale avant le 31 décembre de l’année précédant celle de leur prise en compte pour l’établissement des bases.
III. – A.-L’année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux, il est procédé à une actualisation consistant, dans les conditions prévues à l’article 1504, en la délimitation des secteurs d’évaluation mentionnés au 1 du B du II de l’article 1498, en la fixation des tarifs déterminés conformément au 2 du même B et en la définition des parcelles auxquelles s’applique un coefficient de localisation mentionné au même 2.
Les résultats de cette actualisation sont pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année suivante.
Cette actualisation est réalisée :
1° Tous les douze ans, à partir des données de loyer portées à la connaissance de l’administration fiscale en application de l’article 1498 bis. Elle est réalisée sur la base des données correspondant à la situation au 1er janvier de l’année précédant celle de l’actualisation ;
2° Tous les douze ans, six ans après l’actualisation mentionnée au 1° du présent A, à partir des données issues d’une campagne déclarative. Cette actualisation consiste également, le cas échéant, en la création, la suppression, la scission ou le regroupement de sous-groupes et catégories de locaux prévus au second alinéa du I de l’article 1498.
Pour la réalisation de l’actualisation prévue au 2° du présent A, les propriétaires des biens évalués conformément au II et, le cas échéant, au III de l’article 1498 souscrivent, avant le 1er juillet de l’année précédant celle de l’actualisation, une déclaration précisant les informations relatives à chacune de ces propriétés au 1er janvier de cette même année. La liste des informations demandées est fixée par arrêté des ministres chargés de l’économie et du budget.
B.-Pour l’application du A du présent III, la délimitation des secteurs d’évaluation présentant un marché locatif homogène et l’élaboration des tarifs sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés, conformément aux principes fixés par les articles 1498 et 1504 et à partir des données mentionnées au A du présent III, sont réalisées dans des conditions déterminées par décret en Conseil d’Etat.
IV. – La valeur locative des propriétés bâties évaluée dans les conditions prévues au II de l’article 1498 est mise à jour, chaque année, par application du tarif par mètre carré, déterminé conformément au I du présent article, à la surface pondérée du local définie au C du II de l’article 1498.
La valeur locative des propriétés bâties évaluée dans les conditions prévues au III de l’article 1498 est mise à jour, chaque année, par application d’un coefficient égal à celui de l’évolution, au niveau départemental, des loyers constatés dans les déclarations prévues à l’article 1498 bis pour les locaux professionnels relevant des catégories qui regroupent le plus grand nombre de locaux et qui, ensemble, représentent au total plus de la moitié des locaux du département.
La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au deuxième alinéa du présent IV situées sur le territoire de la métropole de Lyon est mise à jour par application d’un coefficient égal à celui de l’évolution des loyers constatés dans les déclarations prévues à l’article 1498 bis pour les locaux professionnels relevant des catégories qui regroupent le plus grand nombre de locaux et qui, ensemble, représentent au total plus de la moitié des locaux du département du Rhône et de la métropole de Lyon.
NOTA :
Conformément au B du X de l’article 146 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, par dérogation au III de l’article 1518 ter, les opérations prévues au même III qui doivent être réalisées à la suite du prochain renouvellement des conseils municipaux sont réalisées au cours de la deuxième année suivant ce renouvellement.
Réforme des valeurs locatives
Champ d’application de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels
La révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) s’applique aux locaux professionnels définis à l’article 1498 du Code général des impôts (CGI) et aux locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale.
Sont donc exclus de la RVLLP :
les locaux à usage d’habitation ;
les locaux industriels évalués selon la méthode comptable ;
les locaux professionnels évalués selon la méthode du barème.
La nouvelle valeur locative révisée
Depuis le 1er janvier 2017, chaque local professionnel entrant dans le champ de la RVLLP dispose d’une nouvelle valeur locative révisée qui est égale au produit de sa surface pondérée par le tarif au m2 de la catégorie du local dans son secteur d’évaluation, éventuellement ajusté d’un coefficient de localisation.
Conformément à l’article 1518 ter du CGI, les tarifs catégoriels sont mis à jour chaque année et les coefficients de localisation sont revus tous les deux ans. L’ensemble des paramètres collectifs d’évaluation (secteurs d’évaluation, tarifs et coefficients de localisation) est actualisé tous les 6 ans et pour la première fois en 2022, pour une intégration dans les bases d’imposition 2023.
3/ ÉVALIMMOPRO évalue les tarifs par M² conformément aux termes de l’article 1498 du CGI :
Immobilier pro évaluation
Modifié par LOI n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 – art. 30 (V)
I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article.
Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat.
II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter.
Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II.
B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène.
Pour l’application du présent 1 :
1° Le territoire de la métropole de Lyon est, avec le territoire du département du Rhône, assimilé au territoire d’un département ;
2° Le territoire de la Ville de Paris est assimilé au territoire d’un département.
2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés.
A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation.
A défaut d’éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d’évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département.
Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation.
C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives.
III. – A. – La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III.
A défaut, la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction de la propriété à la date de référence.
La valeur locative mentionnée au premier alinéa du présent A est réduite de moitié pour tenir compte de l’impact de l’affectation de la propriété ou fraction de propriété, partielle ou totale, à un service public ou d’utilité générale.
B. – La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est, sous réserve de la mise à jour prévue au deuxième alinéa du IV de l’article 1518 ter, déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l’année de leur création.
Code général des impôts
Livre premier : Assiette et liquidation de l’impôt (Articles 1 A à 1656 quater)
Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes (Articles 1379 à 1649)
Titre premier : Impositions communales (Articles 1379 à 1584 ter)
Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées (Articles 1379 à 1530 bis)
Section VI : Règles d’évaluation de la valeur locative des biens imposables (Articles 1494 à 1518 D)
III : Dispositions communes aux biens passibles des impôts directs locaux (Articles 1516 à 1518 D)
A : Mise à jour périodique de la valeur locative des propriétés bâties et non bâties (Articles 1516 à 1518 ter)
4/ article sur la « Gazette du Palais » du 14/08/2015, …autre base de travail et de référence ÉVALIMMOPRO
Immobilier pro évaluation
5/ ÉVALIMMOPRO se conforme à la réforme des valeurs locatifs en vigueur depuis le 1er janvier 2017 :
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